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Le guide étape par étape pour savoir si une parcelle de terrain est constructible
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Vous possédez une parcelle de terrain ou vous envisagez d’en acheter une, comment pouvez-vous savoir s’il est permis de construire une nouvelle structure ou d’agrandir un bâtiment existant ? Pour le savoir, il est nécessaire d’entreprendre quelques démarches. Suivez le guide d’Atnie ou contactez-nous pour une étude sans engagement et un recevez une offre.
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Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
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Pour qu’une parcelle de terrain soit considérée comme constructible, il faut qu’elle remplisse
certaines conditions :
- Juridiquement autorisée à accueillir une construction
Pour déterminer si votre propriété peut être construite, la première étape consiste à consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Ce document présente les règles d’urbanisme de la commune concernée. Le rôle du PLU est de réglementer les questions foncières et architecturales. Il précise également la destination de chaque terrain : habitat, commerces et services, exploitation agricole et forestière, services publics et équipements collectifs.
Pour consulter le PLU, vous pouvez rendez-vous avec un instructeur dans la mairie de la ville où se trouve votre terrain ou vous rendez directement sur le site de mairie sur la page « Urbanisme et aménagement ».
- La parcelle de terrain doit être accésible
L’accés d’un terrain est un facteur important lors de la planification d’un projet de développement ou de la construction d’un bâtiment sur une parcelle de terrain. Pour qu’un terrain soit constructible, il doit être accessible par une voie publique ou privée en bon état. Cet accès peut être direct ou impliquer l’utilisation d’un passage aménagé sur une propriété voisine ou encore d’un chemin obtenu par une convention d’enclave.
- Le terrain doit être desservi par nombre de réseaux
Le plan local d’urbanisme (PLU), peut préciser les conditions de raccordement des terrains aux réseaux publics d’eau, d’énergie, notamment d’électricité et d’assainissement, ainsi que les obligations à remplir pour la réalisation d’infrastructures, d’ouvrages, d’installations et d’aménagements, en matière d’infrastructures et de réseaux de communication.
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Il est possible de déterminer si un terrain est constructible en consultant le plan local d’urbanisme (PLU)
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Le plan d’occupation des sols (PLU) vous fournira les détails des différentes zones de votre ville. Identifiez la zone qui vous intéresse en fonction de la location de du terrain, vous disposerez d’informations préliminaires.
Il est important de noter que le PLU se compose généralement de quatre zones principales, qui peuvent être subdivisées en d’autres zones plus petites.
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Les 4 grandes zones du plan local d’urbanisme (PLU)
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- Les zones urbaines (U)
De façon générale, ces secteurs sont constructibles puisqu’ils accueillent déjà des bâtiments et les accès à l’électricité, au gaz et à l’eau sont déja présents. Ils ont la possibilité d’accueillir d’autres nouvelles constructions ou projets d’extension conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.
- Les zones à urbaniser (AU)
En pratique, les terrains sur les zones AU sont constructibles. Elles sont équipées de servitudes, mais ne sont pas encore urbanisées. Elles permettent aux municipalités de s’étendre etdeviendront des zones U.
- Les zones agricoles (A)
Ces secteurs sont constructibles, mais sont acceptés uniquement pour les projets d’édification de bâtiments dédiés aux activités agricoles ou de bâtisses qui serviront de logements pour les agriculteurs.
- Les zones naturelles et forestières (N)
Il n’est pas autorisé de bâtir dans ces secteurs étant donné que leurs caractéristiques naturelles doivent être protégées.
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Pour savoir si un terrain est constructible, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme
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Vous pouvez facilement déterminer si un terrain est constructible à l’aide d’un certificat d’urbanisme. Ce certificat décrit les réglementations applicables au terrain en fonction de la zone du plan local d’urbanisme. Il existe deux types de certificats d’urbanisme :
- Le certificat d’urbanisme d’information (CUa)
L’objectif d’un certificat d’information d’urbanisme est de donner des précisions générales concernant une parcelle de terrain. Parmi ces précisions, on peut citer :
- Les règles d’urbanisme applicables
- Les limites administratives ayant un impact sur la propriété telles que les SUP (servitudes d’utilité publique) ou les zones protégées à proximité d’un monument protégé
- La présence éventuelle d’une zone soumise au droit de préemption
- Les taxes et contributions d’urbanisme applicables au terrain.
Le maire dispose d’un délai d’un mois à compter du jour où il reçoit une demande d’autorisation d’urbanisme pour l’instruction en vue de l’obtention d’un certificat d’urbanisme d’information.
- Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb)
Le certificat d’urbanisme opérationnel est identique au certificat d’urbanisme informatif dans la mesure où il donne les mêmes informations de base associées à une parcelle de terrain. Ce certificat donne également au demandeur une idée sur la faisabilité du projet d’urbanisme qu’il aura exposé dans sa demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Le maire dispose d’un délai de deux mois à compter du jour où il reçoit une demande d’autorisation d’urbanisme opérationnel. L’absence de réponse de la mairie au terme de ce delai vaut délivrance tacite du certificat.
Un certificat d’urbanisme, qu’il soit opérationnelles ou informatives, est valable pour une période de 18 mois à compter de sa délivrance.
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La référence du cadastre un élément important pour savoir si un terrain est constructible
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Chaque terrain possède une référénece cadastrale qui correspond au numéro de parcelle du terrain sur le plan. Alors, comment savoir si un terrain est constructible sur cadastre ? Il suffit de consulter le relevé cadastral qui constitue un moyen pour vérifier les véritables limites du terrain et définir de façon précise dans quelle zone il est situé. Le cadastre renseigne sur l’absence ou la présence de servitudes privées, comme les droits de passage dont profite le voisinage. Dans le cas où la parcelle chevauche le droit de passage, le nouveau propriétaire sera dans l’obligation de réaliser des travaux supplémentaires. Enfin, ce document informe également sur les servitudes d’utilité publique, dont les projets de voirie ou le passage de câbles et les canalisations.
Pour disposer du relevé cadastral, rejoignez la mairie de la commune où le terrain se trouve. Comment savoir si un terrain est constructible en ligne ? Consultez les plateformes spécialisées sur la toile et notamment le service en ligne du Ministère de l’Économie et des Finances qui fournit les relevés cadastraux. Dans tous les cas, la demande doit être envoyée par lettre et présenter les coordonnées du demandeur, le terrain souhaité et la ville.
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L’état du sol et des risques environnementaux
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Il est nécessaire de connaître la nature du sol. Pour ce faire, sollicitez les services d’un géomètre qui procèdera au diagnostic du terrain : trop argileux, trop
calcaire, trop rocailleux, etc. La réalisation d’un diagnostic (étude géotechnique préalable) estdevenue obligatoire depuis le 1 er octobre 2020 pour la vente de parcelles non bâties constructibles autorisant la construction de maisons individuelles.
Par ailleurs, il est fortement recommandé de demander un plan de prévention des risques naturels (PPRN) pour spécifier si le terrain est installé dans un secteur à risque (incendies, glissements de terrain, avalanches, inondation, etc.). Enfin, n’hésitez pas à solliciter votre vendeur pour qu’il vous fournisse un état des risques et pollution (ERP) lorsque le terrain est situé sur une zone sensible. Ce document détaille les éventuels aléas naturels, technologiques et miniers et le niveau de pollution des sols et de radon (gaz naturellement radioactif).
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